Methodes d'estimation — immobiliere professionnelles
Les trois methodes croisees d'estimation (comparaison, capitalisation locative, reconstruction) appliquees au marche reunionnais, avec ses specificites PPR, zones, bâti creole.
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Methode par comparaison : pas-a-pas
Choix des comparables, ajustements (surface, etat, exposition, annee), coefficient de ponderation, presentation au client. Cas concret Saint-Gilles-les-Bains.
Methode par capitalisation : l'estimation locative
Determination du loyer de marche, taux de rendement par zone, abattement pour vacance locative, charges deductibles. Usage en IFI et investissement.
Methode par reconstruction : bati neuf et quasi-neuf
Cout de construction par m2 a La Reunion (2026), decote d'usage, decote d'age, coefficient de vetuste. Specificites DOM.
PPR et impact sur la valeur venale
Zones rouges, bleues, jaunes : comment traduire le risque en decote. Cas concret : villa en zone R2 mouvement de terrain, chalet en zone bleue inondation.
Bati sans permis de construire : comment estimer
Bati existant regularisable vs non regularisable, decote juridique, valorisation du terrain nu, impact sur le financement acquereur. Rencontre notaire.
Estimation succession, divorce, donation, IFI : specificites
Contexte de l'estimation, datation de la valeur, methodologie acceptable pour l'administration, preuves a joindre, honoraires pro.
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Conformité légale
Bloctel, loi 2026, RGPD, mandats.
Techniques commerciales
Prospection, mandats, négociation.
Juridique & fiscal
Plus-value, Pinel DOM, IFI, indivision.
Spécificités Réunion
PLU, PPR, défiscalisation, 27 communes.
Outils & IA
Matching, estimation 3 méthodes, vitrines, automatisations.
Questions fréquentes
Ces methodes sont-elles celles du SNPI ?
Oui. Les trois methodes (comparaison, capitalisation, reconstruction) correspondent au referentiel des formations Expert Evaluateur Immobilier dispensees par VHS Business School et certifiees par le SNPI (Syndicat National des Professionnels Immobiliers). Ritchel Pitou a obtenu cette certification en septembre 2022. La certification est Qualiopi.
Est-ce qu'une seule methode suffit ?
Non. Une estimation professionnelle croise au moins deux methodes pour fiabiliser le resultat. La methode par comparaison est la plus utilisee pour les logements, la capitalisation pour les biens a vocation locative et les immeubles de rapport, la reconstruction pour les biens neufs ou atypiques. Le croisement detecte les aberrations et renforce la credibilite de l'estimation aupres du client.
Comment l'IA intervient dans les estimations de l'Agence Immo Transac Reunion ?
L'agence a developpe des outils d'estimation proprietaires alimentes par sa propre base de donnees : 400 micro-zones par quartier, tables de reference actualisees a chaque nouvelle estimation realisee sur le terrain, matching IA pour trouver les comparables pertinents, croisement avec un logiciel metier professionnel d'analyse de marche. Les donnees n'etant pas mutualisees avec d'autres agences, elles restent exclusives au reseau.